"Je suis de Lyon, grâce à la simulation que j'ai réalisée, le conseiller qui m'a rappelé m'a fait acheter un bien à Rennes. Je le remercie de m'avoir trouvé cette opportunité."
Nouveau 2026
Dispositif Bailleur Privé - Relance Logement
Dispositif Jeanbrun : amortissez votre bien et réduisez vos impôts dès 2026
Le nouveau statut de Bailleur Privé vous permet de déduire jusqu'à 12 000 €/an de votre revenu imposable grâce à l'amortissement fiscal de votre logement locatif neuf - applicable partout en France, sans contrainte de zone.
- Amortissement jusqu'à 12 000 €/an sur votre revenu imposable
- Sans zonage - applicable sur tout le territoire français
- Déficit foncier imputable sur le revenu global (jusqu'à 10 700 €/an)
- Excédent reportable - pas de perte d'avantage
- Compatible SCI à l'IR et stratégie patrimoniale long terme
Beaucoup d'investisseurs ont déjà optimisé leur fiscalité avec nous
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Diagnostic Jeanbrun
ÉTAPE 1 SUR 5
Quelle est votre situation familiale ?
Elle influence directement votre nombre de parts fiscales.
Situation
Enfants à charge
Quels sont vos objectifs ?
Vous pouvez en sélectionner plusieurs.
Quel est votre revenu déclaré ?
Revenu net imposable hors abattement forfaitaire de 10 %.
Quel est votre effort d'épargne mensuel ?
Capacité d'épargne disponible pour un investissement immobilier.
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Comprendre le dispositif Jeanbrun pour mieux optimiser votre fiscalité
Le guide complet pour maîtriser l'amortissement fiscal, éviter les erreurs et construire votre patrimoine immobilier en 2026.
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Dans ce guide
-
01
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ? Définition, objectifs et profil des investisseurs concernés
-
02
Le mécanisme d'amortissement fiscal Base amortissable, taux et plafonds annuels par foyer
-
03
Les erreurs à éviter absolument Les pièges qui coûtent cher aux investisseurs
-
04
Exemple concret d'optimisation Simulation chiffrée et économies réelles sur 9 ans
Vos coordonnées resteront confidentielles · RGPD
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Le statut Bailleur Privé Jeanbrun s'adresse à tous les investisseurs fiscalisés souhaitant réduire leur revenu imposable tout en se constituant un patrimoine immobilier.
Ancien investisseur Pinel
Votre Pinel arrive à échéance ? Ou pas... Il est possible de cumuler les 2 ! Le Bailleur Privé Jeanbrun est puissant : amortissement reportable, tout le territoire, pas de plafond de prix.
- Mécanisme plus flexible que le Pinel
- Excédent d'amortissement reportable
- Disponible partout en France
Investisseur TMI 30 %+
Vous êtes imposé à 30 % ou plus ? L'amortissement Jeanbrun réduit directement votre revenu imposable. Plus votre TMI est élevé, plus l'économie est grande.
- Jusqu'à 12 000 €/an déduit du revenu
- Déficit foncier sur revenu global
- Optimisation maximale à ~285 700 €
Dirigeant / Cadre / Salarié / TNS
TMI à 41 ou 45 % ? Chaque euro d'amortissement Jeanbrun vous économise 41 à 45 centimes d'impôt. Un levier fiscal puissant couplé à la constitution de patrimoine.
- Économie maximale avec TMI élevée
- Compatible SCI à l'IR
- Stratégie patrimoniale long terme
Premier investisseur
Sans contrainte de zone, vous pouvez choisir librement votre ville. Lille, Bordeaux, Rennes, Nantes, Lyon… ou même une ville moyenne à fort potentiel locatif.
- Liberté totale sur le territoire
- Accompagnement de A à Z
- Dispositif compatible avec d'autres dispositifs fiscaux
Comment fonctionne le dispositif Bailleur Privé Jeanbrun ?
Un mécanisme d'amortissement fiscal en 3 étapes pour réduire votre revenu imposable chaque année pendant toute la durée de votre engagement locatif.
L’ancien avec travaux peut être éligible sous certaines conditions, mais le déficit foncier ou la loi Denormandie s’avèrent généralement plus avantageux. C’est pourquoi nous privilégions le neuf.
Acquisition du logement neuf (ou ancien avec travaux)Possibilité dans l'ancien aussi, mais le neuf est plus intéressant fiscalement.
Vous achetez un logement collectif neuf ou en VEFA, situé n'importe où en France. L'ancien avec plus de 30 % de travaux est éligible mais moins avantageux fiscalement. Il n'existe aucun plafond réglementaire de prix, mais l'optimisation fiscale maximale est atteinte autour de ~285 700 € en loyer intermédiaire.
- Logement ancien avec travaux, neuf ou VEFA
- Biens acquis à compter de 2026
- Tout le territoire français - aucune contrainte de zone
- Normes énergétiques à respecter
Calcul de la base amortissable et du plafond annuel
La base amortissable est de 80 % de la valeur du bien. L'amortissement annuel dépend du niveau de loyer que vous choisissez. Il est plafonné par foyer fiscal (et non par bien). L'excédent est reportable sans limite de durée.
| Niveau de loyer | Taux d'amortissement | Plafond annuel | Prix optimal |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % / an | 8 000 €/an | ~285 700 € |
| Social | 4,5 % / an | 10 000 €/an | ~277 800 € |
| Très social | 5,5 % / an | 12 000 €/an | ~272 700 € |
Déduction et déficit foncier sur votre revenu global
L'amortissement est appliqué en dernier, après les intérêts d'emprunt et les autres charges. Si l'amortissement crée un déficit foncier, celui-ci est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an, réduisant directement votre base imposable à l'IR.
Ordre des déductions :
① Intérêts d'emprunt → ② Autres charges → ③ Amortissement
Exemple (TMI 41 %, bien à 285 700 €, intermédiaire) :
Base amortissable : 285 700 × 80 % = 228 560 €
Amortissement annuel : 228 560 × 3,5 % = 7 996 € → plafonné à 8 000 €/an
Économie fiscale IR (revenu global) : 8 000 × 41 % = 3 280 €/an
Économie fiscale estimée sur revenu foncier : 8 000 × (TMI + CSG/RDS) = 8 000 × (41 % + 17,2 %) = 4 656 €/an
Bailleur Privé Jeanbrun vs Pinel : les vraies différences
Deux mécanismes fondamentalement différents. Le Jeanbrun est un amortissement fiscal, le Pinel était une réduction directe de l'impôt.
| Critère | Pinel (terminé fin 2024) | Bailleur Privé Jeanbrun |
|---|---|---|
| Type d'avantage | Réduction directe de l'impôt | Amortissement fiscal (déduction revenu) |
| Avantage maximum | 21 % du prix (en métropole) | Jusqu'à 12 000 €/an par foyer |
| Zones éligibles | A bis, A, B1 | Tout le territoire français |
| Prix du bien optimisée | 300 000 € | 285 700 € |
| Durée d'engagement minimum | 6 ans | 9 ans |
| Excédent non utilisé | Perdu (non reportable) | Reportable sans limite |
| Déficit foncier sur revenu global | Non | Oui (jusqu'à 10 700 €/an) |
| Compatible avec d'autres dispositifs | Oui | Oui |
| SCI à l'IR éligible | Oui | Oui |
| Impact à la revente | Aucun sur la plus-value | Amortissements minorent le prix d'acquisition fiscal |
| Disponibilité | Terminé 31/12/2024 | Actif depuis 2026 |
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€
ℹ Comment lire le résultat : L'amortissement réduit votre revenu foncier imposable. S'il génère un déficit, celui-ci s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 €/an. L'économie fiscale estimée = amortissement × votre TMI.
⚠ Plus vous choisissez un loyer social, plus l'avantage fiscal est conséquent, mais attention en loyer intermédiaire, les plafonds correspondent au barème Pinel / Denormandie (par zone géographique). En loyer social ou très social, ils sont fixés commune par commune selon le référentiel Loc'Avantages. Consultez notre simulateur dédié ci-dessous pour retrouver les plafonds applicables à votre ville.
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Votre estimation
Estimation indicative
Économie fiscale estimée
(amortissement × TMI)
- €
Si imputation sur revenu foncier
(amortissement × (TMI + CSG/RDS 17,2 %))
- €
Amortissement annuel déductible
- €
Économie cumulée sur 9 ans
- €
Durée théorique d'amortissement
- ans
Déficit imputable (max)
- €
TMI
- %
Détail du calcul
Prix d'acquisition-
Base amortissable (80 %)-
Taux / Niveau-
Amortissement annuel (plafonné)-
Cette estimation est indicative. Pour un calcul exact intégrant votre situation réelle :
Obtenir mon étude personnalisée gratuite →Chronologie du dispositif Bailleur Privé
De la gestation législative à l'entrée en vigueur : retracez l'histoire du statut Bailleur Privé Jeanbrun.
Fin annoncée du dispositif Pinel
Le gouvernement acte la fin progressive du Pinel. La crise de la construction neuve pousse le législateur à concevoir un dispositif de remplacement plus incitatif.
Dépôt de l'amendement Jeanbrun
Stéphane Jeanbrun dépose l'amendement créant le statut de Bailleur Privé. Il propose un mécanisme d'amortissement fiscal, sans zonage, pour relancer la production de logements neufs sur tout le territoire.
Extinction définitive du Pinel
Le dispositif Pinel prend fin le 31 décembre 2024. Le marché du neuf entre en phase de transition vers le nouveau statut Bailleur Privé Jeanbrun.
Entrée en vigueur - biens acquis à partir du 21 Février 2026
Le dispositif Bailleur Privé Jeanbrun est actif. Les acquisitions réalisées à compter du 21 Février 2026 sont éligibles. C'est le moment d'agir pour bénéficier de l'amortissement dès cette année fiscale.
Durée théorique d'amortissement : ~28-29 ans
Contrairement au Pinel qui perdait l'avantage fiscal à partir de la 13 ème année, l'amortissement Jeanbrun s'étend sur toute la durée économique du bien (28-29 ans en intermédiaire). L'excédent non utilisé est reportable indéfiniment. Mais bien entendu, il est possible de revendre le bien à tout moment à partir de la 9ème année.
5 points de vigilance avant d'investir
Un investissement réussi commence par une parfaite compréhension des contraintes et par un bon accompagnement. Voici les 5 éléments essentiels à maîtriser.
Engagement locatif minimum 9 ans
L'engagement locatif est de 9 ans minimum. Toute rupture anticipée peut entraîner la remise en cause des amortissements déduits. Assurez-vous de votre capacité à tenir cet engagement.
Impact à la revente (plus-value)
À la revente, les amortissements pratiqués minorent le prix d'acquisition fiscal, ce qui peut augmenter la plus-value imposable. Anticipez cet effet avec votre conseiller avant toute décision de revente. Certaines sommes peuvent être intégrées pour diminuer la plus value ainsi que le nombre d’années de détention minimise la plus value ainsi que .Le nombre d'années de détention réduisent le montant de votre plus value ainsi que certaines sommes qui peuvent être intégrées forfaitairement.
Logements collectifs uniquement
Le dispositif est réservé aux immeubles collectifs (appartements). Les maisons individuelles ne sont pas éligibles. Vérifiez la nature du bien avant de vous engager.
Respect des plafonds locataires
Vous devez respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires définis selon le niveau choisi (intermédiaire / social / très social). Un dépassement entraîne la perte de l'avantage fiscal.
Interdiction de louer à la famille (jusqu'au 2e rang)
Il est interdit de louer le bien à un membre du foyer familial jusqu'au 2e rang (conjoint, enfants, parents, grands-parents…). Cette restriction s'applique pendant toute la durée de l'engagement locatif.
Ils ont optimisé leur fiscalité avec le statut Bailleur Privé
"Merci au conseiller de m'avoir guidé dans mon investissement. Le Jeanbrun m'a permis de réduire significativement ma charge fiscale."
"Tombé sur ce site par hasard, j'ai pu découvrir le dispositif Jeanbrun. Cela m'a permis d'investir sereinement avec l'aide d'un conseiller."
Questions fréquentes sur le dispositif Bailleur Privé Jeanbrun
Les réponses aux questions les plus posées avant d'investir.
Le dispositif Bailleur Privé Jeanbrun repose sur un mécanisme d'amortissement fiscal. La base amortissable est égale à 80 % du prix d'acquisition. Vous amortissez annuellement selon le niveau de loyer choisi : 3,5 %/an (intermédiaire), 4,5 %/an (social) ou 5,5 %/an (très social).
Cet amortissement réduit votre revenu foncier imposable. S'il génère un déficit foncier, celui-ci est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an. L'excédent non utilisé est reportable sans limite de temps.
Les plafonds sont fixés par foyer fiscal (et non par bien) :
- Intermédiaire : 8 000 €/an - prix optimal ~285 700 €
- Social : 10 000 €/an - prix optimal ~277 800 €
- Très social : 12 000 €/an - prix optimal ~272 700 €
Si votre amortissement théorique dépasse le plafond (bien trop cher), l'excédent n'est pas perdu : il est reporté sur les années suivantes.
Oui. C'est l'une des grandes différences avec le Pinel. Le dispositif Bailleur Privé Jeanbrun est applicable sur tout le territoire français, sans contrainte de zone. Vous pouvez investir dans une grande métropole, une ville moyenne ou même une zone rurale.
Le zonage (A bis, A, B1, B2, C) influence uniquement le plafond de loyer applicable, mais n'empêche pas d'investir dans la zone.
L'engagement locatif minimum est de 9 ans (contre 6 ans pour le Pinel). Pendant cette période, vous devez louer le bien nu (non meublé) en tant que résidence principale du locataire, dans le respect des plafonds de loyers et de ressources.
C'est un point important à bien comprendre : à la revente, les amortissements pratiqués minorent le prix d'acquisition fiscal. Cela signifie que la plus-value imposable sera plus élevée qu'elle ne l'aurait été sans amortissement.
En pratique, si vous revendez après la période d'exonération de plus-value des particuliers (22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux), cet impact est nul ou très réduit. Il convient d'intégrer cet aspect dans votre stratégie patrimoniale globale.
La formule est identique au Pinel / Denormandie :
Loyer maximal = Plafond de zone (€/m²) × Surface utile × Coefficient
- Surface utile = surface habitable + 50 % des annexes (max 8 m²)
- Coefficient = 0,7 + (19 ÷ surface utile), plafonné à 1,2
Exemple zone A, 45 m² habitable + 4 m² cave : surface utile = 45 + 2 = 47 m² ; coefficient = 0,7 + 19/47 = 1,104 ; loyer max = 13,56 × 47 × 1,104 ≈ 703 €/mois.
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