Exemples concrets d'amortissement Bailleur Privé Jeanbrun

Calculs détaillés de l'amortissement fiscal, de la base amortissable et de l'économie fiscale selon différents profils et niveaux de loyer.

SC

Sophie C., 44 ans

Médecin libérale – Bordeaux – TMI 41 %

Niveau intermédiaire – Optimisation maximale

Projet d'investissement

BienT3 neuf – 60 m² (collectif)
LocalisationBordeaux Euratlantique (Zone A)
Prix d'acquisition285 700 €
Niveau de loyerIntermédiaire (3,5 %/an)
Engagement9 ans minimum
Financement60 % crédit + 40 % apport

Calcul de l'amortissement

Base amortissable (80 %)228 560 €
Taux intermédiaire3,5 % / an
Amortissement théorique7 996 €/an
Amortissement retenu (plafond)8 000 €/an
Formule : 285 700 × 80 % × 3,5 % = 7 996 € → plafonné à 8 000 €/an

Économie fiscale annuelle estimée (TMI 41 %)

3 280 € / an
Amortissement8 000 €/an
Sur 9 ans29 520 €
Par mois273 €

Revenus locatifs estimés (zone A)

Loyer mensuel HC~787 € (plafond zone A)
Loyer annuel~9 444 €
Intérêts + charges estimés~7 000 €/an
Amortissement déductible8 000 €/an
Déficit foncier estimé~5 556 €/an

* Simulation indicative. Loyer calculé sur la base du plafond zone A avec coefficient correcteur. Charges et intérêts estimatifs. Consultez un conseiller pour une simulation personnalisée.

AT

Antoine T., 50 ans

Chef d'entreprise – Nantes – TMI 45 %

Niveau très social – Amortissement maximum

Projet d'investissement

BienT2 neuf – 50 m² (collectif)
LocalisationNantes Erdre (Zone B1)
Prix d'acquisition272 700 €
Niveau de loyerTrès social (5,5 %/an)
Engagement9 ans minimum
Financement100 % crédit (taux 3,5 %)

Calcul de l'amortissement

Base amortissable (80 %)218 160 €
Taux très social5,5 % / an
Amortissement théorique11 999 €/an
Amortissement retenu (plafond)12 000 €/an
Formule : 272 700 × 80 % × 5,5 % = 11 999 € → plafonné à 12 000 €/an

Économie fiscale annuelle estimée (TMI 45 %)

5 400 € / an
Amortissement12 000 €/an
Sur 9 ans48 600 €
Par mois450 €

Revenus locatifs estimés (zone B1)

Loyer mensuel HC~520 € (plafond zone B1)
Loyer annuel~6 240 €
Intérêts + charges estimés~8 500 €/an
Amortissement déductible12 000 €/an
Déficit foncier estimé~14 260 €/an

Le déficit foncier est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an. L'excédent est reportable sur les revenus fonciers futurs.

* Simulation indicative. Antoine bénéficie du plafond maximum grâce à son choix du niveau très social et à son TMI élevée.

MH

Marc H., 38 ans

Salarié cadre – Lyon – TMI 30 %

Niveau social – Premier investissement

Projet d'investissement

BienT2 neuf – 42 m² (collectif)
LocalisationLyon 3e (Zone A)
Prix d'acquisition220 000 €
Niveau de loyerSocial (4,5 %/an)
Engagement9 ans minimum
Financement80 % crédit + 20 % apport

Calcul de l'amortissement

Base amortissable (80 %)176 000 €
Taux social4,5 % / an
Amortissement théorique7 920 €/an
Amortissement retenu7 920 €/an (sous le plafond)
Formule : 220 000 × 80 % × 4,5 % = 7 920 € (inférieur au plafond de 10 000 €/an)

Économie fiscale annuelle estimée (TMI 30 %)

2 376 € / an
Amortissement7 920 €/an
Sur 9 ans21 384 €
Par mois198 €

Revenus locatifs estimés (zone A)

Loyer mensuel HC~570 € (plafond zone A)
Loyer annuel~6 840 €
Intérêts + charges estimés~5 500 €/an
Amortissement déductible7 920 €/an
Déficit foncier estimé~6 580 €/an

* Simulation indicative. L'amortissement est inférieur au plafond car le prix du bien (220 000 €) est en dessous du prix optimal du niveau social (~277 800 €). Cela reste un bon investissement pour une TMI 30 %.

Ces exemples sont donnés à titre indicatif. Chaque situation est unique. Le calcul réel intègre vos revenus fonciers, intérêts, charges et votre TMI effective.

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