Questions fréquentes sur le dispositif Bailleur Privé Jeanbrun

Le dispositif Bailleur Privé (dit Jeanbrun / Relance Logement) est un mécanisme d'amortissement fiscal permettant à un investisseur de déduire chaque année une fraction de la valeur de son bien de ses revenus fonciers imposables.

Il s'applique principalement aux logements collectifs neufs ou en VEFA acquis à compter de 2026, sur tout le territoire français. L'ancien avec plus de 30 % de travaux est également éligible, mais moins avantageux fiscalement. L'engagement locatif minimum est de 9 ans, avec respect des plafonds de loyers et de ressources.

C'est une différence de nature :

• Pinel : réduction directe d'impôt (montant déduit de l'impôt dû), limitée aux zones A/B1, plafonnée à 300 000 €, non reportable, terminé fin 2024.
• Jeanbrun : amortissement fiscal (montant déduit du revenu imposable), applicable partout en France, excédent reportable, déficit imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an.

Concrètement : avec le Jeanbrun, si vous avez 8 000 € d'amortissement et êtes à la TMI de 41 %, vous économisez 8 000 × 41 % = 3 280 €/an d'impôt. Plus votre TMI est élevée, plus l'avantage est fort.

Le calcul se fait en deux étapes :

1. Base amortissable = Prix d'acquisition × 80 %
2. Amortissement annuel = Base × Taux du niveau de loyer (3,5 %, 4,5 % ou 5,5 %), plafonné au plafond annuel

Exemple : bien à 285 700 €, niveau intermédiaire :
Base = 285 700 × 80 % = 228 560 €
Amortissement = 228 560 × 3,5 % = 7 996 € → plafonné à 8 000 €/an

Les plafonds sont fixés par foyer fiscal (et non par bien) :

• Intermédiaire : 8 000 €/an - taux 3,5 % - prix optimal ~285 700 €
• Social : 10 000 €/an - taux 4,5 % - prix optimal ~277 800 €
• Très social : 12 000 €/an - taux 5,5 % - prix optimal ~272 700 €

Si votre amortissement théorique dépasse le plafond (bien de prix supérieur au prix optimal), l'excédent n'est pas perdu : il est reporté sans limite de durée sur les années suivantes.

Le plafond s'applique au foyer fiscal, ce qui signifie que si vous possédez plusieurs biens éligibles Jeanbrun, le plafond annuel total est partagé entre eux. Cela encourage les investisseurs à calibrer leur investissement autour du prix optimal plutôt que de multiplier les biens.

Par exemple, si vous avez deux biens en intermédiaire, vous ne pouvez déduire que 8 000 €/an au total (pas 16 000 €). L'excédent est reporté.

La formule est identique au Pinel / Denormandie :

Loyer maximal = Plafond de zone (€/m²) × Surface utile × Coefficient

• Surface utile = surface habitable + 50 % des annexes (max 8 m²)
• Coefficient = 0,7 + (19 ÷ surface utile), plafonné à 1,2

Exemple zone A, 45 m² habitable (surface utile = 47 m²) :
Coefficient = 0,7 + 19/47 = 1,104
Loyer max intermédiaire = 13,56 × 47 × 1,104 ≈ 703 €/mois

L'engagement locatif minimum est de 9 ans. Pendant cette période, vous devez :

• Louer le bien nu (non meublé)
• Le bien doit être la résidence principale du locataire
• Respecter les plafonds de loyers du niveau choisi
• Respecter les plafonds de ressources des locataires

Toute rupture anticipée peut entraîner la remise en cause des amortissements déduits.

Oui. C'est l'une des grandes forces du Jeanbrun par rapport au Pinel. Le dispositif est applicable sur tout le territoire français, sans contrainte de zone. Vous pouvez investir dans une grande métropole, une ville moyenne ou même une zone rurale.

Le zonage (A bis, A, B1, B2, C) détermine uniquement le plafond de loyer applicable, mais n'empêche pas d'investir dans la zone.

Il est interdit de louer le bien à un membre du foyer familial jusqu'au 2e rang. Cette restriction couvre notamment le conjoint, les enfants, les parents et les grands-parents.

En pratique, vous ne pouvez pas louer à quelqu'un appartenant à votre foyer fiscal, ni aux membres de la famille directe jusqu'au 2e rang. Consultez un conseiller pour vérifier votre situation spécifique.

Le dispositif s'applique aux :

• Logements collectifs neufs (appartements en immeuble)
• Logements en VEFA (vente en état futur d'achèvement)
• Logements anciens avec plus de 30 % du prix d'acquisition en travaux (éligible mais moins avantageux)
• Biens acquis à compter de l'année 2026

Les maisons individuelles sont exclues. Le neuf reste le cas le plus avantageux fiscalement.

L'amortissement est appliqué en dernier dans l'ordre suivant :
① Intérêts d'emprunt → ② Autres charges → ③ Amortissement

Si après imputation de toutes ces déductions vos revenus fonciers sont négatifs, ce déficit foncier est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an. Il réduit directement votre base imposable à l'impôt sur le revenu.

Le déficit excédant 10 700 €/an est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.

Oui. Le dispositif Bailleur Privé Jeanbrun est compatible avec un investissement réalisé via une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (SCI à l'IR). Les amortissements et déficits sont alors répartis entre les associés en proportion de leurs parts.

À la revente, les amortissements pratiqués minorent le prix d'acquisition fiscal, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable calculée par l'administration fiscale.

Cependant, pour les particuliers, la plus-value immobilière bénéficie d'abattements pour durée de détention :
- Exonération totale IR après 22 ans de détention
- Exonération totale prélèvements sociaux après 30 ans
Pour les investisseurs avec une stratégie long terme, cet impact peut être nul ou très limité.

En cas de rupture anticipée de l'engagement locatif (vente, changement d'affectation, location meublée…), les amortissements déduits peuvent être remis en cause par l'administration fiscale. Des pénalités et intérêts de retard peuvent s'appliquer.

Il est donc essentiel de s'assurer de votre capacité à tenir l'engagement de 9 ans avant d'investir. Consultez un conseiller pour anticiper les scénarios de sortie.