Bailleur Privé Jeanbrun vs Pinel : le vrai comparatif 2026
Deux mécanismes fondamentalement différents. Le Jeanbrun est un amortissement fiscal, le Pinel était une réduction directe d'impôt.
Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Le Bailleur Privé Jeanbrun n'est pas son successeur direct au sens strict : c'est un mécanisme fondamentalement différent. Comprendre cette différence est essentiel pour éviter les erreurs de calcul et d'anticipation.
La différence clé : réduction d'impôt vs amortissement fiscal
Pinel (terminé fin 2024)
Réduction directe d'impôt : un pourcentage du prix d'achat (jusqu'à 17,5 %) était déduit directement de votre impôt dû, réparti sur 6, 9 ou 12 ans.
Exemple : bien à 285 000 €, 9 ans → 285 000 × 18 % / 9 = 5 700 €/an déduits de l'impôt (non reportable, non imputable sur revenu global).
Bailleur Privé Jeanbrun (actif 2026)
Amortissement fiscal : chaque année, une fraction de la valeur du bien (base 80 % × taux) est déduite de vos revenus fonciers, ce qui réduit votre revenu imposable. L'économie fiscale = amortissement × votre TMI.
Exemple : bien à 285 700 €, intermédiaire → amortissement = 8 000 €/an → économie à TMI 41 % = 3 280 €/an (excédent reportable).
Tableau comparatif complet
| Critère | Pinel (terminé fin 2024) | Bailleur Privé Jeanbrun |
|---|---|---|
| Type d'avantage | Réduction directe de l'impôt | Amortissement fiscal (déduction revenu) |
| Avantage maximum | 21 % du prix (en métropole) | Jusqu'à 12 000 €/an par foyer |
| Zones éligibles | A bis, A, B1 | Tout le territoire français |
| Prix du bien optimisée | 300 000 € | 285 700 € |
| Durée d'engagement minimum | 6 ans | 9 ans |
| Excédent non utilisé | Perdu (non reportable) | Reportable sans limite |
| Déficit foncier sur revenu global | Non | Oui (jusqu'à 10 700 €/an) |
| Compatible avec d'autres dispositifs | Oui | Oui |
| SCI à l'IR éligible | Oui | Oui |
| Impact à la revente | Aucun sur la plus-value | Amortissements minorent le prix d'acquisition fiscal |
| Disponibilité | Terminé 31/12/2024 | Actif depuis 2026 |
Plafonds de loyer : deux référentiels selon le niveau choisi
C'est l'une des différences majeures avec le Pinel. En location intermédiaire, le barème est identique au Pinel / Denormandie (par zone géographique). En location sociale ou très sociale, les plafonds sont fixés commune par commune selon le référentiel Loc'Avantages — un niveau de précision inexistant dans le Pinel.
Trouver les plafonds de loyers de votre commune
Données officielles 2026 - 34 000+ communes couvertes
Plafond hors charges · par m² de surface habitable · barème 2026
Points forts et points de vigilance du Bailleur Privé Jeanbrun
Points forts
- Applicable partout en France, sans contrainte de zone
- Excédent d'amortissement reportable indéfiniment
- Déficit foncier imputable sur le revenu global (jusqu'à 10 700 €/an)
- Aucun plafond réglementaire du prix du bien
- Compatible avec une SCI à l'IR
- Plus avantageux que le Pinel pour les TMI 41 % et 45 %
- Stratégie patrimoniale long terme (28-29 ans d'amortissement en intermédiaire)
! Points de vigilance
- Engagement locatif minimum de 9 ans (contre 6 ans pour le Pinel)
- Collectif neuf ou ancien avec >30 % de travaux (pas de maison individuelle)
- Amortissements minorent le prix d'acquisition fiscal à la revente
- Interdiction de louer à la famille jusqu'au 2e rang
- Moins avantageux que le Pinel pour les faibles TMI (11 %)
- Plafond par foyer fiscal, pas par bien
Quel profil bénéficie le plus du Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun est particulièrement adapté aux investisseurs fortement fiscalisés (TMI 30 % ou plus). Plus votre tranche marginale d'imposition est élevée, plus l'amortissement fiscal génère d'économie :
| TMI | Amortissement annuel (intermédiaire) | Économie fiscale annuelle estimée | Sur 9 ans |
|---|---|---|---|
| 11 % | 8 000 € | 880 €/an | ~7 920 € |
| 30 % | 8 000 € | 2 400 €/an | ~21 600 € |
| 41 % | 8 000 € | 3 280 €/an | ~29 520 € |
| 45 % | 8 000 € | 3 600 €/an | ~32 400 € |
* Estimation indicative. L'économie réelle dépend de votre situation fiscale globale (charges, intérêts, autres revenus fonciers). Ces chiffres ne constituent pas un conseil fiscal.