Comprendre le dispositif Bailleur Privé Jeanbrun
Guide complet du mécanisme d'amortissement fiscal, des plafonds, du calcul du loyer et des conditions pour investir dès 2026.
Sommaire
Définition et objectifs
Le statut de Bailleur Privé (dit Jeanbrun / Relance Logement) est un dispositif destiné aux investisseurs en immobilier locatif. Mis en place pour soutenir la production de logements, il permet de bénéficier d'une déduction fiscale par amortissement sur vos revenus fonciers. Il s'applique principalement au neuf, mais aussi à l'ancien avec plus de 30 % de travaux (moins avantageux fiscalement).
À ne pas confondre avec le Pinel : le Jeanbrun n'est PAS une réduction directe d'impôt. C'est un amortissement fiscal qui réduit votre revenu foncier imposable et peut générer un déficit imputable sur votre revenu global. Plus votre TMI est élevée, plus l'avantage est important.
Le dispositif répond à quatre conditions contraintes :
- Un engagement de location d'au minimum 9 ans
- Le respect des plafonds de loyers selon le niveau choisi
- Le respect des plafonds de ressources des locataires
- Le respect des normes énergétiques en vigueur (RE 2020)
Le mécanisme d'amortissement fiscal
Base amortissable
La base amortissable est égale à 80 % de la valeur d'acquisition du bien (prix hors frais de notaire).
Exemple : pour un bien à 285 700 € → base amortissable = 285 700 × 80 % = 228 560 €
Taux d'amortissement selon le niveau de loyer
Le taux annuel dépend du niveau de loyer auquel vous vous engagez :
| Niveau de loyer | Taux annuel | Plafond annuel | Prix optimal (foyer) | Durée théorique |
|---|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % / an | 8 000 € / an | ~285 700 € | ~28-29 ans |
| Social | 4,5 % / an | 10 000 € / an | ~277 800 € | ~24-25 ans |
| Très social | 5,5 % / an | 12 000 € / an | ~272 700 € | ~22-23 ans |
Exemple concret (intermédiaire, bien à 285 700 €) :
Base amortissable : 285 700 × 80 % = 228 560 €
Amortissement annuel : 228 560 × 3,5 % = 7 996 € → plafonné à 8 000 €/an
Économie fiscale (TMI 41 %) : 8 000 × 41 % = 3 280 €/an
Plafonds annuels d'amortissement
Les plafonds s'appliquent par foyer fiscal et non par opération immobilière. Cela signifie que si vous possédez plusieurs biens éligibles, le plafond est commun à tous.
- Intermédiaire : 8 000 €/an par foyer fiscal
- Social : 10 000 €/an par foyer fiscal
- Très social : 12 000 €/an par foyer fiscal
Si l'amortissement théorique calculé dépasse le plafond (bien de valeur supérieure au prix optimal), l'excédent est reportable sans limite de durée sur les années suivantes. Il n'est pas perdu.
Fiscalité pendant la détention
Ordre des déductions
L'amortissement est déduit en dernier, après toutes les autres charges foncières :
Déficit foncier imputable sur le revenu global
Si l'amortissement génère un déficit foncier (revenus fonciers négatifs), ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €/an. Il réduit directement votre base imposable à l'impôt sur le revenu.
Exemple : Loyers perçus = 6 000 €, Intérêts + charges = 8 000 €, Amortissement = 8 000 €
Déficit foncier = 6 000 - 8 000 - 8 000 = -10 000 €
Ce déficit de 10 000 € s'impute sur votre revenu global (salarié, libéral…) → économie directe à votre TMI.
Les 3 niveaux de loyer et le calcul du loyer maximal
Deux référentiels selon le niveau choisi
En location intermédiaire, les plafonds sont identiques au barème Pinel / Denormandie : ils dépendent uniquement de la zone géographique du bien (A bis, A, B1, B2/C). En location sociale ou très sociale, les plafonds sont fixés commune par commune selon le référentiel Loc'Avantages.
Formule de calcul du loyer maximal
La formule est identique à celle du Pinel / Denormandie :
- Surface utile = surface habitable + 50 % des annexes (max 8 m²)
- Coefficient = 0,7 + (19 ÷ surface utile), plafonné à 1,2
Exemple zone A – T2 de 45 m² (surface utile 47 m²) :
Coefficient = 0,7 + (19/47) = 1,104
Loyer max intermédiaire = 14,49 × 47 × 1,104 ≈ 752 €/mois
Trouver les plafonds de loyers de votre commune
Données officielles 2026 - 34 000+ communes couvertes
Plafond hors charges · par m² de surface habitable · barème 2026
Conditions d'acquisition et d'engagement
Le bien immobilier
- Logement neuf ou en VEFA (vente en état futur d'achèvement), ou ancien >30% de travaux
- Logements collectifs uniquement - les maisons individuelles sont exclues
- Biens acquis à compter du 21 Février 2026
- Aucun plafond réglementaire du prix du bien (optimisation maximale autour de ~285 700 € en intermédiaire)
- Applicabilité sur tout le territoire français sans contrainte de zone
L'engagement locatif
- Engagement minimum : 9 ans
- Location nue obligatoire (non meublée)
- Le logement doit être la résidence principale du locataire
- Respect des plafonds de loyers selon le niveau choisi
- Respect des plafonds de ressources des locataires
- Interdiction de louer à un membre du foyer familial jusqu'au 2e rang (conjoint, enfants, parents, grands-parents…)
Compatibilité
- Compatible avec un investissement via une SCI à l'IR
- Adapté aux investisseurs avec une TMI de 30 % ou plus
- Compatible avec une stratégie patrimoniale long terme
Impact à la revente
À la revente du bien, les amortissements pratiqués minorent le prix d'acquisition fiscal. Cela signifie que la plus-value imposable calculée sera plus élevée.
Point de vigilance : si vous revendez avant la fin des 22 ans d'exonération de plus-value pour l'IR (30 ans pour les prélèvements sociaux), l'impact des amortissements sur la plus-value imposable peut être significatif. Anticipez cet effet avec votre conseiller dès la phase d'acquisition.
Fiche officielle du dispositif Relance Logement
